주택임대차보호법 개정안 최우선변제 대항력 갱신 총정리

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요즘 깡통 전세가 서민들의 삶을 어렵게 만들고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 정부는 대응책을 마련하고 있습니다. 이에 따라 최근 주택임대차보호법이 일부 개정되어, 서민들의 주거안정을 위한 중요한 역할을 하게 되었습니다. 이번 법안 개정으로 인해 주택임대차계약 시 보증금 한도가 상향 조정되었으며, 임차인의 임대차 계약 기간 연장 등이 보호됩니다.

 

주택임대차보호법 개정안 최우선변제

 

주택임대차보호법이란?

주택임대차보호법은 임대차계약 시, 임차인이 지불하는 보증금의 상한액을 규제하여 서민들의 주거안정을 지키는 법입니다. 최근 개정된 법안에서는, 보증금의 한도액이 크게 상향 조정되어 임차인의 부담을 줄이게 되었습니다.

 

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또한, 임대차계약기간이 만료되었을 때, 임차인의 이익을 지키기 위해 임대차계약기간 연장과 임대료 조정 등을 보호합니다. 이러한 내용들이 최근 개정된 주택임대차보호법에 포함되어 있습니다.

주택임대차보호법 개정안 최우선변제

 

주택임대차보호법 개정안

주택임대차보호법 일부 개정안에는 세입자의 권리를 강화하고 집주인의 책임을 강제화하여, 안정적인 주거 환경을 조성하고 건강한 임대차 시장을 유지하려는 노력이 담겨 있습니다. 기존 법은 세입자가 정보를 열람할 수 있는 권한이 제한적이었습니다. 하지만 새로운 개정안에서는 이러한 권한을 최대한 강화하였습니다.

 

 

 

예를 들어, 세입자가 임대차 계약을 체결하기 전 해당 건물에 대한 보증금을 돌려받을 수 있는 선순위 임차인 정보와 임대인의 체납 여부에 대한 사실을 확인할 수 있도록 하여 집주인에 대한 최소한의 채무 사실이나 추후 문제가 발생됐을 때 변제 우선순위를 알 수 있도록 했습니다. 이러한 변화로 인해 세입자는 더욱 안정적인 주거 환경을 누릴 수 있게 되었으며, 건강한 임대차 시장을 조성할 수 있게 되었습니다.

또한, 현재 주택임대차보호법은 임차인의 보호를 위해 여러 가지 개정 사항을 도입하여 보다 강화된 내용으로 시행되고 있습니다. 이에 따라, 임차권등기 명령 결정이 임대인에게 고지되기 전에 미리 임차권 등기가 진행될 수 있도록 절차를 보다 더 신속하게 하여 임차인이 보증금 반환 청구권에 대해서 더욱더 강하게 보호받을 수 있도록 하였습니다.

 

이와 더불어, 전세 사기 피해에 대한 대응과 보증금의 상승 추세를 반영시키기 위해서 최우선적으로 변제받을 수 있는 세입자의 범위나 그에 따른 금액을 권역별로 또 인상 조정하였습니다. 이를 통해 지역에 따라 다른 금액을 지불하는 불이익을 최소화할 수 있게 되었습니다.

 

또한, 주택임대차보호법 개정 이전에 계약된 임대차 계약에 대해서도 적용될 수 있도록 하였으며, 존재하던 물권자에 대해서 종전의 규정에 따를 수 있도록 하는 부칙을 규정하여 재산권 또한 지키도록 하였습니다. 만약 시행 전의 임차 주택에 저당권이 존재한다면 개정 전의 시행령에 따라서 최우선으로 변제금을 보호하게 됩니다.

 

이후에 새로운 저당권이 설정되면 개정된 내용에 따라서 변제금을 지킬 수 있습니다. 또한, 시행 전 과거 저당권이 존재하였지만 새로운 저당권이 또 설정되는 경우에는 기존 저당권자는 이전 시행령을, 새로운 저당권은 개정 후 법령에 따라 안전한 울타리 안에 있을 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 개정안 최우선변제

 

주택임대차보호법 대항력

주택임대차보호법 대항력에 대해서 알아보겠습니다. 대항력 요건은 주택의 인도와 주민등록입니다. 임대차 계약 후 잔금일에 보증금을 지급하고 해당 집의 열쇠(집 비밀번호) 등을 받아서 이사를 합니다. 이렇게 되면 임차인은 집을 점유하게 됩니다. 또한, 임차인이 있다는 사실을 다른 사람이 알 수 있도록 주민등록을 해야 합니다.

 

전세권을 가지고 있을 경우 등기부등본에 기재가 되지만, 임차인이 거주하고 있다는 사실을 알 수가 없기 때문에 관할 주민센터나 인터넷으로 전입신고 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 이사하게 되면 14일 이내에 해야 되는 주민등록법 강제조항입니다. 임차권의 대항력을 위해서 전입신고 확정일자는 꼭 해야 되는 필수 요건입니다.

 

등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력을 발생시킵니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 전입신고를 잘못된 주소를 했을 경우 대항력이 없으니 정확한 주소와 호수를 입력해야 합니다.

 

다가구 단독 주택은 건물 전체에 주인이 하나로, 임차인들이 다수 거주하는 형태로 지번에 끼어 있는 것으로 충분합니다. 주택인도와 주민등록을 마치면 다음날 0시에 효력이 발생합니다. 만일 집주인이 잔금일날 근저당을 설정한다면, 저당권 순위보다 임차인은 다음 순위가 됩니다. 그래서 전세 계약 특약 시 " 잔금일 다음날까지 임차인의 권리를 침해하는 근저당 등 추가 담보설정을 하지 않는다'는 특약을 넣어야 합니다.

 

주택임대차보호법 개정안 최우선변제

 

주택임대차보호법 최우선변제

주택임대차보호법 최우선변제에 대해서도 알아보겠습니다. 최우선변제금액은 2023년 2월 21일에 개정되었습니다. 집값 하락으로 보증금 회수하지 못할 가능성이 커지면서 소액임차인과 같은 주거약자를 위해 소폭 상향조정한 것입니다. 최우선변제는 대항력 있는 소액임차인이 전세, 월세 등으로 거주하고 있을 때 경매 등으로 넘어갔을 경우 보증금 중 일정 금액을 다른 권리자보다 우선하여 돌려 받을 수 있도록 하는 것입니다. 최우선변제금액은 보증금 중 우선변제해 주는 것을 최우선변제라고 하고, 그 권리를 최우선변제권이라고 합니다.

주택임대차보호법 갱신

주택임대차보호법에 따르면, 계약의 갱신은 합의에 의한 것과 묵시적 갱신이 있습니다. 계약 갱신에 대한 더 자세한 내용을 살펴보겠습니다.

합의에 의한 갱신

합의에 의한 갱신은 임대차 기간 만료에 즈음하여 세입자와 집주인이 조건이나 기간을 변경하거나 동일한 조건으로 합의하여 갱신하는 것입니다.

주택임대차보호법 개정안 최우선변제

 

묵시적 갱신

주택 임대차보호법에 따르면, 임대인이 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 끝난 때에 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.

그러나, 세입자와 집주인 중 한쪽이라도 거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 갱신거절의 통지는 계임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.

 

계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 밝혀야 됩니다.

 

계약갱신 요구

주택임대차보호법은 세입자가 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없다고 규정하고 있습니다. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 존속기간은 2년으로 봅니다. 계약갱신요구시 임대료 증액은 5% 이내로 제한하여 협의하여 인상이 가능하며, 세입자는 해당 주택에 대해 1회 사용할 수 있습니다.

주택임대차보호법 갱신 요건 내용을 확인해보면, 임대인이 거절할 수 있는 경우는 2기의 차임을 연체한 사실이 있을 경우(2기는 연속이 아니고 2회 연체했을 경우)나 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차했을 때 등입니다.

또한, 소액 임차인 범위와 최우선 변제금액 기준에 대해서도 알아보면, 서울시는 1억6500 우선변제, 최우선 변제금은 5500만 원 이하입니다. 서울시 기준으로 1억 6500만 원 이하의 전세 계약을 했다면 소액임차인이 되는 것입니다.

 

만약 임차인이 15,000만원 전세계약을 하고 거주하고 있을 데 집이 경매로 넘어갔다면 5500만 원을 주택임대차보호법 우선변제받을 수 있습니다. 단, 개정이 2023년 2월 21일 이기 때문에 근저당이 이미 설정되어 있다면 이전 법령이 적용되니 등기사항전부 증명서를 확인해야 합니다.

 

주택임대차보호법 개정안 최우선변제

 

요약하자면, 주택임대차보호법에서는 합의에 의한 갱신과 묵시적 갱신이 있으며, 갱신 거절의 통지나 계약조건 변경의 통지를 하지 않은 경우에는 묵시적으로 갱신됩니다. 세입자는 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있으며, 갱신되는 존속기간은 2년입니다. 소액 임차인 범위와 최우선 변제금액 기준은 서울시 기준으로 1억 6500만 원 이하의 전세 계약을 했다면 소액임차인이 되며, 경매로 넘어간 경우 5500만 원을 주택임대차보호법 우선변제받을 수 있습니다. 개정된 법령이 적용되기 전에 근저당이 이미 설정되어 있다면, 이전 법령이 적용됩니다.

 

 

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