2022년 대출 규제 드디어 풀릴까? 그럼, 올해 집 값은?

작년 대출 규제 강화

지난 20일 ''대출 빙하기' 풀리나…"총량관리 사실상 중단"이라는 기사가 있었습니다. 지금 작년 9월만 해도 대출이 한 달에 7조~8조 정도의 금액에 달했습니다. 그래서 상황이 심각하다고 느껴져서 9월 10월에 대출 중단 대출 규제가 강화되었습니다. 그 결과 12월부터는 대출 양이 급락하기 시작했습니다. 올해 총량, 증가율을 4~5% 정도, 90조~100조 이상 늘어나지 않게 관리하겠다고 금융당국에서 얘기를 했었습니다. 그러나 12월 1월 2월 오히려 마이너스가 되었습니다. 

 

 

12월 이후 석 달 내리 줄어 전체 금융권 가계대출 잔액도 두 달 연속 감소세입니다.

 

 

그 말은 원래 6~7조 정도 대출이 실행되어야 규제를 조정하는데 사람들이 전혀 빌릴 수 없는 상황이 된 것입니다. 정확하게는 대출 규제가 너무 강력해서 대출을 받을 수 없어져서 이미 두 달 정도 쉬게 되었습니다. 이런 상황에 총량 관리를 할 필요가 있을까요? 이게 무슨 의미가 있을까요? 왜냐하면 이미 두 달 동안 한 15조~16조 정도 여유치가 생겨 버렸습니다. 그러면 이제 3월 4월 5월 열심히 돈을 대출해줘도 사실상 4~5% 정도는 맞추기가 어렵지 않게 된 것입니다.

 

 

 

 

당선인 공약 가운데 총량규제 폐지는 당장 선언해도 이상하지 않은 상황입니다.

 

 

2022년 대출 규제 완화

현재 대출 관리를 하겠다고 했지만 오히려 관리 수준이 아니라 그냥 휴업 수준으로 은행들이 손을 놔버렸습니다. 오히려 지금 대출이 상환되었으니까요. 은행들도 사실 불만이 많을 것입니다. 은행 입장에서는 돈을 빌려줘야 돈을 벌 수 있으니까요.  그런데 갑자기 은행들이 갑자기 분위기가 반전되었습니다. 윤석열 대통령 당선인께서 가계 대출 중단 규제 대신 오히려 대출 규제를 완화해야 한다는 뜻을 밝히셨기 때문입니다.

 

 

[그래픽] 은행 가계대출 증감액 추이

 

 

 

전세 대출도 사실 규제가 강력했습니다. 시중 큰 1 금융권들은 다 규제를 했습니다. 우리은행을 기준으로 얘기하면 '전세 대출 규제 3종 세트를 완화하겠다.'라고 합니다. 원래 전세 대출이라는 것은 계약금액의 80%를 빌려주기도 했었는데 규제로 더 이상 불가능했었습니다. 그래서 증액분만 딱 증가분만큼만 빌려줬습니다. 예를 들어 전세 대출을 50%만 받았던 분들은 이번에 증액하면서 새로 계약할 때 80% 정도 받으려고 했다면, 딱 증가분만큼만 대출이 가능했기 때문에 불가능했었습니다. 비대면 대출도 막았고, 보증금과 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 바로 대출받지 않으면 불가능한 기한 제한 같은 것이 있습니다. 그래서 대출받기가 힘들었는데 이런 것들을 다 푼다는 이야기입니다. 

 

 

우리은행의 규제 완화가 은행권의 '대출 빗장 풀기'로 이어질지 주목됩니다.

 

 

 

 

대출 총액(LTV)을 풀어주더라도 소득 규제(DSR)가 있으면 의미가 없습니다. 대출 총액이 아무리 높아도 소득 규제가 있으면 그 금액 만큼 대출이 불가능하기 때문입니다. 그리고 7월에 DSR을 추가 규제한다고 했었습니다. 지금은 2억이 넘어가면 무조건 DSR 40%로 묶어버리는데 7월 넘어서부터는 1억 이상이면 DSR이 적용된다고 했습니다. 그런데 지금은 이 규제가 연기되거나 폐기될 거 같다는 기사들이 뜨고 있습니다. 현재 인수위에서는 DSR 얘기를 한 게 없다고 합니다. 그래서 추가 규제하는 것으로 준비는 하고 있다고 금융당국에서는 말하고 있습니다. 그렇지만 인수위에서 얘기가 나오면 풀게 되지 않을까요?

 

 

 

인수위는 LTV 완화 공약에 맞춰 DSR을 조정하는 안을 검토하고 있습니다.

 

DSR 규제 완화

그런데 서울경제에서 새로운 기사가 떴습니다. DSR 5억까지 푼다라는 기사입니다. 현재 DSR 2억 넘어가면서부터는 DSR이 적용된다고 했습니다. 그러나 이제 5억까지 푼다고 합니다. 이 말은 5억 대출받는 것까지는 소득으로 보지 않겠다는 뜻입니다. 이 말은 사실상 초고가 집들을 제외하고는 경기도에 있는 아파트나 지방에 있는 아파트 들은 대출 5억까지는 대출이 가능하다는 이야기입니다.

 

 

그리고 주택담보대출 기간도 40년으로 늘리는 것도 적용하겠다고 합니다. 그러면 청년들을 위주로 하게 될 것입니다. 20대~30대 이런 분들은 어차피 일할 시간이 많기 때문에 굳이 30년으로 끊어서 DSR을 축소시킬 필요가 있느냐는 겁니다. 대출 기간을 길게 잡고 DSR 상환액을 낮게 잡으면 실질적으로 DSR은 40%로 잡혀 있지만 대출은 더 많이 받을 수 있게 되는 겁니다. 

 

 

대출 없는 직장인이 규제지역에서 6억 아파트를 구매할 경우

 

 

기사를 보면 대출이 없는 직장인이 규제 지역에서 6억 원짜리 아파트를 산다. 6억짜리 아파트를 살 때 지금과 앞으로 이렇게 DSR 규제가 5억까지 풀리면 얼마나 대출이 많이 나올까를 보면 연소득이 합산 6천145만 원인 부부가 있다고 가정했을 때, 지금은 2억 4천만 원 밖에 대출받지 못하지만, LTV 80%(최초일 때)에 DSR 5억까지는 미적용된다면 4억 8천까지는 나오게 됩니다. 

 

 

규제가 완화되면 상대적으로 자산이 적게 쌓인 계층도 주택 구입의 여력이 커지게 됩니다.

 

 

 

그럼 같은 사람인데 대출이 2억 4천만 원이 더 나오게 됩니다. 그러면 이제 집을 사는 게 훨씬 쉬워지는 겁니다. 1억 2천만 원만 있으면 집을 살 수 있게 되는 겁니다. 기존 6억짜리 집을 사는데 2억 4천을 대출해주게 되면 3억 6천만원의 현금이 필요한데 이제는 1억 2천만 원만 있으면 가능해져서 살만 한데 라고 느낄 수 있게 됩니다.

 

 

연소득이 1억 인 사람도 똑같았습니다. 연소득이 1억인 사람과 연소득이 6천 인 사람이 대출이 같았습니다.  돈을 많이 버는 사람은 대출 상환 능력이 훨씬 좋지만 LTV를 막아버려서 상대적으로 고소득자들은 집을 살 방법이 없었는데, 이제는 규제를 푼다고 하니 연소득 1억 인 분들은 4억 8천을 받고 거기다 DSR 규제가 더 풀리게 되면 실제로 연 소득이 한 1억 인 분들은 한 6억 이상 대출이 나오게 됩니다. 그러면 연봉 1억 되는 분들은 한 7억~10억 정도까지는 살 수 있는 집이 되는 것입니다. 물론 금리에 따라 다르긴 합니다. 금리는 3.53%로 하고 30년 분할 상환을 가정했을 때 이야기입니다. 금리가 올라가거나 조정되면 금액은 다를 수 있습니다.

 

 

차기 정부가 들어서면 현 정부가 추진 중인 1억 원 이상 대출에 DSR 40%를 적용하는 규제는 자동으로 폐기될 예정입니다.

 

 

결론

결론적으로 이제 대출이 더 잘 나온다는 이야기입니다. 이 기사가 현실화되면 수도권 기준으로 한 25평 아파트에 젊은 부부 아이 한둘 있는 가족들이 살만하다고 생각하게 될 수 있습니다. 25평을 6억으로 나눠보면 평당 2400만 원 정도가 됩니다. 이 이야기는 서울과 분당처럼 비싼 경기도권들을 제외하면 웬만한 곳은 다 해당이 됩니다. 

 

그렇게 때문에 이렇게 규제가 풀리면 무주택에 생애 최초로 맞벌이 부부라면 인천 군포 안산 시흥 용인 일산 등의 꽤 많은 지역들이 접근 가능한 금액 안에 들어오게 됩니다. 그리고 현재 아파텔 거래가 지금 약간 멈췄습니다. 이제 오피스텔과 아파텔 쪽도 규제가 풀려서 더 거래가 활성화되지 않을까 생각됩니다. 전반적으로 6억에서 8억대 정도의 주택이나 오피스텔 이런 것들이 조금 매수 수요가 높아질 거 같습니다. 

 

 

 

 

집을 구하시려면 매매와 전세를 함께 알아보시기를 추천합니다.

 

전세 종료

올해 8월 9월 경 계약갱신권 종료로 전세 집을 다시 알아봐야 하시는 분들은 전세 집을 알아보시는 것도 좋지만 매매도 알아보시는 것이 좋을 것 같습니다. 집을 보러 다니는 것도 시간이 많이 드는 일입니다. 근데 규제가 다 풀린 후, 그때부터 집을 보러 다니기 시작하면 이미 매수 수요가 빠르게 움직여 집을 구하기 힘들어질 수 있습니다. 그렇기 때문에 조금 서두르시는 것이 좋을 거 같습니다. 생각보다 대출 규제가 빨리 풀릴 것 같습니다. 

 

 

 

 

 

출처 및 참고기사

• '대출 빙하기' 풀리나…"총량관리 사실상 중단"
• 가계대출 '총량관리' 사실상 중단…인수위 LTV·DSR 완화 안 관심
• 전세 대출 ‘숨통’ 좀 트이나?
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